تحليل قانوني شامل يقدمه المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض – لمشروع قانون الإيجار القديم الجديد، في ضوء حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في فبراير 2024.
الفيديو يناقش مدى التزام المشروع بالحكم، ويرصد وجهات النظر المتباينة بين الملاك والمستأجرين، مع طرح حلول واقعية لتحقيق التوازن التشريعي والاجتماعي.
يستعرض هذا الفيديو من تقديم المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض، قراءة قانونية تحليلية لأحد أكثر الملفات القانونية تعقيدًا في مصر: تعديلات قانون الإيجار القديم.
منذ صدور حكم المحكمة الدستورية العليا في فبراير 2024، والذي قضى بعدم دستورية بعض النصوص في قانون الإيجار القديم، بدأ الجدل حول مدى التزام الحكومة ومجلس النواب بحدود هذا الحكم عند إعداد مشروع القانون الجديد.
يتناول المستشار أشرف مشرف في هذه الحلقة:
الخلفية القانونية لحكم المحكمة الدستورية، ومدى إلزاميته.
ما إذا كان المشروع الحالي مجرد تنفيذ للحكم، أم أنه يتجاوز نطاقه.
تفاصيل مشروع القانون المقترح، الذي يشمل كافة الوحدات السكنية وغير السكنية الخاضعة لقانوني 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
رؤية الملاك الذين يعتبرون المشروع بداية لتصحيح تاريخي.
رؤية المستأجرين الذين يرون في المشروع تهديدًا لاستقرار أسر كاملة.
الإشكاليات الاجتماعية والاقتصادية التي قد تترتب على تطبيق القانون بصيغته الحالية.
اقتراحات عملية للتوفيق بين مصالح الطرفين، ومنها: إنشاء صندوق دعم للإيجار، وضوابط للفرز الاجتماعي، وضمانات بدائل سكنية عادلة.
يؤكد الفيديو أن التوازن بين الملكية الخاصة والاستقرار الاجتماعي لا يُصنع بالشعارات، بل يحتاج إلى تشريعات دقيقة، حوار مجتمعي ناضج، ومراعاة لمصالح الدولة والمواطنين على حد سواء.
**المقتطف:**
شرح قانوني موسع لحكم المحكمة الدستورية العليا بشأن عدم دستورية تثبيت أجرة الأماكن السكنية، وتوضيح تأثيره على العلاقة بين المالك والمستأجر، وحدود تطبيقه، ودور مجلس النواب في تعديل التشريع. الفيديو يقدمه المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض، بأسلوب مبسط ودقيق، دون تحيّز لأي طرف.
هل سيتغيّر واقع الإيجارات القديمة في مصر؟ في هذا الفيديو الهام، يقدم المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض، تحليلًا قانونيًا دقيقًا لحكم المحكمة الدستورية العليا الصادر بشأن عدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين (1) و(2) من قانون 136 لسنة 1981، والمتعلقة بتثبيت أجرة الأماكن السكنية.
يتناول الفيديو القضايا التالية:
هل يشمل الحكم جميع أنواع العقارات أم يقتصر على السكنية فقط؟
ما هو تأثير الحكم على العلاقة بين المالك والمستأجر؟
هل يحق للمالك رفع القيمة الإيجارية مباشرة؟
هل تُلغى عقود الإيجار القديمة تلقائيًا أم يتطلب الأمر تشريعًا جديدًا؟
ما دور مجلس النواب بعد صدور هذا الحكم؟
وما الفرق بين الأماكن التي أُجرت قبل القانون وبعده؟
كيف نحمي حقوق المستأجرين القدامى دون الإخلال بحقوق الملكية؟
كل هذه التساؤلات يجيب عنها المستشار أشرف مشرف، بموضوعية وحياد تام، دون انحياز لأي طرف، وبأسلوب قانوني مبسط يناسب جمهور غير المتخصصين مع الحفاظ على الدقة القانونية الكاملة.
🔍 هذا الفيديو موجه لكل من يهمه الأمر: ملاك – مستأجرين – محامين – باحثين – مشرّعين – وصانعي السياسات.
مدة عقد الإيجار في حالة التأجير من الولي أو الوصي أو الوكيل أو الزوج أو النائب أو القيم أو الحارس
المتحدث: المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض
يتناول هذا الفيديو شرحًا قانونيًا تفصيليًا لمسألة شائعة في الواقع العملي والقضائي، وهي: ما المدة القانونية لعقد الإيجار إذا كان من يبرمه ليس هو المالك الأصلي، بل يتصرف نيابة عنه؟
في كثير من الحالات، لا يكون المؤجِّر هو المالك بذاته، بل شخص آخر يتصرف نيابة عنه، مثل:
الولي على مال القاصر
الوصي المعين بحكم
القيم على فاقد أو ناقص الأهلية
الحارس القضائي المفروض من المحكمة
الوكيل بموجب توكيل رسمي
الزوج أو الزوجة بدون وكالة
أي نائب آخر بموجب صفة قانونية أو قضائية
في هذا الشرح القانوني، يوضح المستشار أشرف مشرف بشكل مبسّط ودقيق:
الفرق بين النيابة الاتفاقية والنيابة القانونية والنيابة القضائية
متى يجوز للوكيل أو الولي أن يُبرم عقد إيجار تزيد مدته على ثلاث سنوات
القيود التي فرضها القانون المدني المصري، وبالأخص المادة 559
ما نص عليه قانون الولاية على المال بشأن مدة الإيجار من الولي أو الوصي
كيف تتعامل المحاكم مع عقد الإيجار الذي يتجاوز المدة القانونية
متى يجوز للمحكمة أو السلطة المختصة إجازة الإيجار لأكثر من المدة المسموحة
هذا الفيديو ليس فقط للمحامين، بل أيضًا لكل من يعمل في مجال الاستثمار العقاري، أو يتعامل مع عقارات مملوكة لقُصّر أو ناقصي أهلية، أو يدير عقارات بموجب توكيل أو صفة قانونية.
في هذا الفيديو، يشرح المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض – الفرق بين امتداد عقد الإيجار في ظل القانون القديم والقانون الجديد، وكيف يتعامل كل منهما مع حالة وفاة المستأجر. ستتعرف على الفرق بين الامتداد القانوني والامتداد التعاقدي، والشروط المتعلقة بالإقامة ودرجة القرابة التي يجب توافرها ليستمر الورثة في الانتفاع بالعين المؤجرة. مشاهدة ضرورية لكل من يهمه فهم حقوق الإيجار في مصر.
في هذا الفيديو الهام، يُسلّط المستشار أشرف مشرف – المحامي بالنقض – الضوء على واحدة من أكثر الإشكاليات القانونية التي تثير جدلًا واسعًا بين الملاك والمستأجرين في مصر، وهي مسألة امتداد عقد الإيجار لورثة المستأجر، وذلك من خلال مقارنة تفصيلية بين أحكام قانون الإيجار القديم وقانون الإيجار الجديد.
يبدأ المستشار الفيديو باستعراض تاريخي مُبسط يوضح كيف نشأت أزمة الإيجارات في مصر، بداية من صدور القانون المدني سنة 1948، الذي كان من المفترض أن يكون المرجع العام لتنظيم العلاقة الإيجارية في البلاد، قبل أن تتدخل الدولة بقوانين استثنائية بدءًا من قانون تنظيم الأماكن الصادر سنة 1947، والذي غيّر من طبيعة العلاقة التعاقدية، وفرض قيودًا وضمانات لصالح المستأجر، لا تمت بصلة إلى مبدأ “العقد شريعة المتعاقدين” المنصوص عليه في القانون المدني.
وينتقل المستشار أشرف مشرف إلى شرح الفرق الجوهري بين الامتداد القانوني في ظل القوانين الاستثنائية، والامتداد التعاقدي في ظل القانون المدني، موضحًا أن:
قانون الإيجار القديم (قانون إيجار الأماكن)، يشترط إقامة فعلية أو حكمية للورثة مع المستأجر الأصلي قبل وفاته، ويقصر الامتداد على الورثة من الدرجة الأولى فقط (الزوج – الزوجة – الأب – الأم – الابن – الابنة)، ولا يعتد بالدرجة الثانية أو الثالثة أو الرابعة، بل حتى الحفيد مستثنى ما لم تتحقق شروط محددة.
أما في قانون الإيجار الجديد (المنظم وفقًا لأحكام القانون المدني بعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996)، فلا يشترط الإقامة، ولا يُقيد الامتداد بدرجة قرابة معينة، بل يمتد العقد لأي وريث متى التزم بشروط العقد، وذلك لأن الامتداد هنا تعاقدي وليس استثنائي.
ويشرح المستشار الفرق بين انتهاء عقد الإيجار بموت المستأجر طبقًا للفقه الإسلامي، وبين ما استقر عليه القانون المدني المصري من أن العقد لا ينتهي بالوفاة، بل ينتقل إلى الورثة، إلا إذا كان العقد معقودًا على اعتبار شخصي لا يمكن أن يقوم به غير المستأجر الأصلي (مثل عقود المزارعة المرتبطة بالمهارة الشخصية).
ويعرض الفيديو أيضًا:
حالات يجوز فيها للمؤجر إنهاء عقد الإيجار لاعتبارات موضوعية.
الحالات التي يحق فيها للورثة إنهاء العلاقة الإيجارية لعدم قدرتهم على الاستمرار.
وأهم النصوص القانونية والاتجاهات الفقهية التي تناولت هذه المسألة
📌 لماذا هذا الفيديو مهم؟ لأن قضية امتداد عقود الإيجار تمس حياة ملايين المصريين، سواء من ناحية السكن أو الاستثمار العقاري، وفهم الفرق بين النظامين القديم والجديد يُجنب الكثير من النزاعات القضائية، ويوفر فهمًا صحيحًا للحقوق والواجبات.
📽️ شاهد الفيديو الآن، وتعرف على الفرق القانوني والعملي بين القانونين: هل من حقك كمورّث أن تنتفع بعقد الإيجار بعد وفاة المستأجر؟ وهل تختلف الإجابة إذا كنت ابنه؟ أو حفيده؟ أو مجرد قريب ساكن معاه؟ الإجابة في هذا التحليل الدقيق من الواقع والقانون.
✍️ إذا كان لديك سؤال حول موضوع الحلقة، أو ترغب في عرض مشكلة قانونية مشابهة، اكتب لنا في التعليقات أو تواصل معنا عبر وسائل الاتصال الموجودة بالموقع.